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时代地产利润“保卫战”:高息蚕食收益
查看点击:276次 2015年2月9日 

昨日晚间,华南房企时代地产(01233.HK)公布2014年度全年业绩,其中年度合同销售增至152亿元,增幅近38%,净利润增至13.1亿元,增幅为39%。

这家华南本土刚刚上市满一年的房地产企业,不仅如愿完成去年设立的年度销售目标,而且在毛利率和净利率方面的表现都算得上抢眼。

记者从时代地产2014年的全年业绩公告中获悉,时代地产之所以能够在净利润上获得近4成的增长,缘于其对房地产开发成本的严苛控制。

据时代地产的业绩公告,其在去年已经确认的营业收入为104亿元,相比2013年97亿元的营收增长了7.5%,年度合同销售金额从2013年的111亿元增加到去年的152亿元,增幅近4成。不过,在销售成本方面,虽然伴随着销售金额的扩大,时代地产的成本支出反从2013年的73.5亿元下降到2014年的72.3亿元,下降了1.2亿元。

对时代地产而言,在开发和销售成本方面进行严格的控制,也是保障相对合理水平毛利和利润的必然之举。

时代地产在2014年的毛利率接近31%,利润率为13%,不过,如果时代地产去年的销售成本分别按已确认营收和合同销售金额增速计算,其毛利率将分别为24%和3%,利润率则分别只有9%和亏损7%。

上述计算意味着时代地产今年的利润水平依赖公司在开发和销售成本上的把控所得。与时代地产可资比较的是公司在2012年和2013年的业绩,时代地产在这两年时间里毛利率分别为28%和24%,利润率为11%和10%。不过,与2014年时代地产的销售成本不升反降相区别的是,2013年时代地产的销售成本相比2012年增长了2.2倍。

显然,时代地产对成本的把控基本保障了公司相对合理的利润水平,这或许缘于时代地产在2013年底上市以后成长规模的放缓及上市前后已经下降的利润水平。

在时代地产准备上市的2013年,公司规模迅速膨胀,在去年则开始收缩。2013年时代地产实现的销售金额较2012年增长57%,营收和利润则分别增长了2倍和1.75倍,到去年上述增幅则分别只有38%、7.5%和39%,时代地产在上市当年的高增长已经趋缓。

时代地产除了对开发和销售成本的严苛管控,公司通过财务操作同样保证了目前的利润水平。根据时代地产2014年的业绩公告,时代地产在2014年的融资成本为2。3亿元,事实上当年时代地产的利息开支高达12亿元,不过扣除了近10亿元的资本化利息,占到利息支出的8成以上。因此,如果时代地产将10亿元的资本化利息计入融资成本,公司在2014年的收益也会大幅缩水。

时代地产近两年在规模上的迅速扩大,同样必须为此承受来自财务方面的压力。到目前为止,时代地产的资产负债率一直维持在80%以上,流动比率同样低于2的相对安全水平。截至2014年底,时代地产的借款总额达到108亿元,要求在今年偿还的债务近18亿元。

去年时代地产在资本市场分两次发行了共计18。7亿元的优先票据,存续期为5年,不过利率则达到了12。625%的高水平。记者计算,时代地产的总资产收益率不到4。7%,远远低于12。65%的票据利率。另外在公司的高负债率和高利率的挤压下,则直接使得股东回报率为负数。

这也就意味着,在目前时代地产的高负债率、高借款利率及低资产收益率的财务情形下,时代地产继续做大规模和高息借贷,已经难以给投资者和股东带来可观的收益。

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